Вложения в квартиры приносят 10-30% годовых

В начале 2000-х гг. в Москве инвесторы начали переделывать квартиры на первых этажах жилых домов в объекты стрит-ритейла. Превращение жилья в доходный коммерческий продукт – непростая шестиходовая схема, которой предшествует важный подготовительный период. Сначала квартиру надо купить, трезво оценив инвестиционный потенциал объекта. Тут важны детали: год постройки дома и этажность, близость к метро, пешеходный и автомобильный трафик, возможность организации отдельного входа и получения дополнительных электрических мощностей и т. д. Важен даже такой момент, как наличие деревьев перед окнами: если их нельзя вырубить, они будут закрывать будущий объект стрит-ритейла. Эксперты рекомендуют рассмотреть отдаленные спальные районы, где в ближайшей перспективе – через год-два – появится метро. «Выбирать нужно квартиры на первых этажах домов в шаговой доступности от предполагаемого метро, на первой линии», – добавляет руководитель департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate Олег Морозов. Можно ориентироваться на наличие/перспективу открытия магазинов крупных игроков – «Перекресток», «Пятерочка» и т. д. обеспечивают большие человеческие потоки по маршрутам, ведущим к ним. Наконец, можно найти и недооцененное помещение в центре. Олег Морозов выделяет район Патриарших прудов – Большой и Малой Бронных улиц, Арбат, переулки у Тверской, а также Мясницкую улицу. Когда объект найден, необходимо перевести жилую квартиру в нежилой фонд. «Это сложная процедура. Данным видом бизнеса по большей части занимаются сами операторы рынка стрит-ритейла», – считает Олег Морозов. Второй и третий шаги – тюнинг помещения: из оконного проема нужно обустроить входную группу, другие окна квартиры, если позволяет конструктив дома, также нужно расширить до размера витринных. Следующий этап – увеличение объема электричества. «Для жилой квартиры достаточно 2–3 кВт, что, конечно же, мало для магазина. Надо 40–70 кВт. Чем больше мощность, тем дороже можно сдать помещение в аренду. Основные арендаторы бывших квартир на первых этажах – это общепит (пекарни, кофейни), а также индустрия красоты – парикмахерские и салоны красоты», – напоминает Олег Морозов. Затем следуют ремонт/отделка помещения и установление светового рекламного короба. «В среднем бюджет покупки – $300 000–700 000. После переделки под помещение стрит-ритейла продаются такие объекты уже по цене $1,2–1,5 млн. Доходность при перепродаже составляет от 35 до 80%, а срок экспозиции – 3–6 месяцев. Если не перепродавать, а самостоятельно сдавать в аренду, то срок окупаемости – от года до трех. Однако в основном покупают такие квартиры, чтобы быстро перепродать, а затем вложить деньги в новое помещение», – делится Олег Морозов. И здесь хватает проблем: заметно усложнились процедура согласования перевода помещений из жилого фонда в нежилой, увеличились расценки на покупку дополнительных электрических мощностей, да и рынок уже переполнен – ведь основные помещения были раскуплены в 2004–2007 гг. Но манящая доходность все же заставляет инвесторов сражаться с трудностями.

Партнер компании Chesterton Екатерина Тейн:. – В Великобритании, Германии, на Лазурном берегу широко распространенная схема «отремонтируй и продай». Например, семейная пара приобретает в хорошем районе Англии полуразрушенный хлев. Основную ценность в этом случае представляет земля, луга вокруг и остов здания. Сумма начальных инвестиций – 150 000 фунтов стерлингов. Дальше на существующем фундаменте строится или восстанавливается здание, делается хорошая отделка, затраты на которую составляют около 550 000 фунтов стерлингов. На 70% суммы покупки берется банковский кредит, также берется кредит на ремонт. Ставки кредитования в Англии составляют 3–5%. Через год после окончания всех работ дом перепродается за 930 000 фунтов (доходность достигает 30%). Если же учесть привлеченные кредиты, то доходность на собственные средства становится гораздо выше. Такой подход активно практикуется в Лондоне: приобретается дом или апартаменты в плохом состоянии, делается ремонт и отделка, недвижимость перепродается. Данный бизнес применим к элитному и бизнес-сегменту и почти не работает в экономсегменте. Если же сравнивать лондонскую модель с московской, то прибыльность, конечно, не в пользу последней. До кризиса клиенты делали до 50–70% прибыли на таких проектах, сейчас прибыльность этого бизнеса в Лондоне составляет 20–30% в зависимости от возможности привлечь кредитование. Но такая разница в цене получается за счет того, что ликвидность недвижимости в Лондоне всегда была и есть выше, чем в Москве. Любой проект продавался не более 1–3 месяцев. И даже в период экономической нестабильности в центральном Лондоне объект уйдет за этот срок. В Москве же срок экспозиции может затягиваться до 1,5 года, поэтому длительность проекта увеличивается, стоимость денег растет. Еще один вариант вложений в метры – пакетные инвестиции. В Лондоне в начале продаж девелопер приглашает на проект пакетных инвесторов, которые могут приобрести сразу несколько квартир. Дисконты могли достигать 30%. Но и продавать начинают, имея всю разрешительную документацию, поэтому рисков нет.

Это вложения с предсказуемым результатом – позволяют если не заработать, то сохранить средства. Самым распространенным вариантом была и остается обычная спекулятивная сделка.