К вопросу о недействительности уступки права требования по ДДУ к застройщику от инвестора-юрлица в пользу инвестора- физического лица

Коллеги, предлагаю обсудить следующий вопрос. В пункте 3 ст. 1 федерального закона № 214-фз от 29.12.2004 г. установлено правило, запрещающее уступку в пользу граждан прав требований по договорам между застройщиком и инвестором-юрлицом, связанным с вложением инвестиций в строительство. Мой вопрос заключается в том, распространяется ли это правило на договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), заключенные между застройщиком и инвестором-юридическим лицом? Из скудной практики cудов общей юрисдикции, которую нашел ответ положительный:

• (Определение Московского областного суда от 26 ноября 2009 г. по делу N 33-20689.
• Постановление Московского областного суда от 03 августа 2010 года на кассационную жалобу М. на решение Долгопрудненского городского суда Московской области от 19 апреля 2010 года по делу по иску М. к ООО "Базис" о признании ничтожным договора уступки прав требования N Н-88 от 02.07.2008 г., о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.)

Но думаю, что есть и другие мнения. Может обсудим? Другой связанный с этим вопрос заключается в том, является ли такая уступка оспоримой или ничтожной в связи с последней редакцией ст. 168 ГК РФ, действующей с 01.09.2013 года?

• 829
• рейтинг 0

Похожие материалы

Комментарии (9)

"Мой вопрос заключается в том, распространяется ли это правило на договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), заключенные между застройщиком и инвестором-юридическим лицом?"

К отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (п. 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г.).

"Другой связанный с этим вопрос заключается в том, является ли такая уступка оспоримой или ничтожной в связи с последней редакцией ст. 168 ГК РФ, действующей с 01.09.2013 года?".

Вопрос интересен. Интуитивно мне кажется, что здесь есть некое посягательство на публичные интересы, в виде патернализма в области защиты прав потребителей. Возможно тут можно притянуть за уши ст. 16 Закона о защите прав потребителей, в силу которой условия договора, ущемляющие права потребителя являются недействительными, т.е. ничтожными.

Александр, спасибо за точку зрения. Давайте разбираться. Выкладываю норму пункта 3 ст. 1 214-фз "Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается."

То есть, 214-фз не распространяется на аналогичные отношения между юридическими лицами и ИП. Эти отношения регулируются иными законами (ГК и т.д.). Однако, предложение третье этого пункта, с точки зрения логики не о правоотношениях юридических лиц между собой. Эта норма о правоотношениях граждан и юридических лиц по вопосу цессии. То есть, первые два предложения этого пункта, очевидно, на эти правоотношения на распространяются. Следовательно, не имеется достаточных оснований не применять предложение 3 пункта 3 ст. 1 214-фз к уступке прав требований от юрлиц в пользу физиков по ДДУ, так как ДДУ по сути является договором, связанным с инвестиционной деятельностью по строительству МКД по итогам исполнения которого у граждан возникает право собственности на квартиру.

Евгений, вроде бы Ваша правда, но обсуждаемая норма - мягко говоря не совершенна. Потому, что ДДУ по сути и есть "инвестиционный договор", так как по нему осуществляются капитальные вложения. Впрочем, ДДУ по своей природе мало чем отличается от подряда, о чем ВС РФ еще высказался в начале 2000 годов. В отношении же уступок из "инвестиционных договоров", они я так понимаю после 01.09.2013 года считаются оспоримыми сделками, а не ничтожными как было ранее.

Теперь по поводу 14.28 коап В ней речь идет о привлечении денежных средств в строительство, а не по цессии (так как здание по условиям не должно быть введено в эксплуатацию на момент привлечениея средств). Так вот, при цессии факта капитальных вложений нет, потому что предметом цессии является купля-продажа имущественного права (см. пункт 4 ст. 454 ГК), а не осуществление капитальных вложений. То есть, 14.28 может не применяться к цессиям из ДДУ где цедент юрик, а цессионарий физик, например, по этой причине.