Замахнулись на «Победу»: юристы спасают дольщиков или зарабатывают на азинской стройке?

ЖК «Победа» снова захлестывает волна исков, связанных с требованиями компенсаций за сорванные сроки строительства. Однако теперь иски подают не сами дольщики, а юридические фирмы и предприниматели, перекупившие права требований. Представители застройщика называют это недобросовестным обогащением, а риэлторы отмечают, что такая практика является хоть и законной, но неэтичной. Впрочем, по словам представителей юридических фирм, таким способом потенциальные дольщики лишь пытаются отстоять свои права в арбитражах после неудачных исходов дел в районных судах. Подробнее о ситуации — в материале «Реального времени».

Вместо дольщиков в суд пришли юрфирмы

В картотеке Арбитражного суда РТ — десятки исков, поданных к ООО «Жилой комплекс «Победа» (застройщик одноименного ЖК, входит в группу компаний ЖИК), истцом по которым выступает индивидуальный предприниматель Яна Игнатьева, занимающаяся оценкой недвижимости и консультациями на рынке недвижимости. С начала лета в суде зарегистрировали свыше 20 ее исковых заявлений. Суммы требований разнятся от случая к случаю и варьируются от 200 до 750 тыс. рублей.

Согласно материалам исков, речь идет о требовании неустоек за затянутые сроки строительства. На выплату таких компенсаций имеют право дольщики ЖК: по ФЗ-214 она составляет 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки. Но истцом по этим заявлением выступает, как уже было сказано выше, не дольщик, а предприниматель на основе договора уступки прав требования. Также в каждом случае в иске фигурируют третьи лица — те самые дольщики, уступившие права требования. Сами дольщики, с которыми удалось связаться корреспонденту «Реального времени», ситуацию комментировать не хотят.

В картотеке Арбитражного суда РТ — десятки исков, поданных к ООО «Жилой комплекс «Победа». Фото Максима Платонова

Юрист ГК «ЖИК» Ирина Нафикова отмечает, что случай ИП Игнатьевой — не единственный: «Еще есть «Народный юрист», «Фурман и партнеры»… — перечисляет она. — Очень сейчас активную деятельность ведет «Народный юрист», его юристы даже вступают в наши группы [жилого комплекса в соцсетях] и там, в группах, склоняют людей к подписанию договоров уступки».

По данным картотеки Арбитражного суда РТ, сейчас зарегистрированы 10 исков к застройщику «Победы» от ООО «Народные юристы», семь — от ООО «Юридическая компания «Фурман и партнеры», а также три иска от ООО «Правовая консалтинговая группа «Корпорэйт».

Переуступка требований — недобросовестное обогащение.

— Мы считаем, что это злоупотребление правом, — уверяет Нафикова. — В данном случае требование неустойки носит характер обогащения.

Нафикова отмечает, что для дольщиков переуступка прав требования — тоже далеко не лучший вариант развития событий. «Не могу сказать, что дольщики на этом обогащаются. Юридические фирмы уговаривают дольщиков подписать уступку, говорят, что «мы выиграем больше», — рассуждает она. — Потом дольщик отдает часть [компенсации] юридической фирме, себе забирает какую-то часть. А потом, например, дольщик из своих же средств доплачивает в случае увеличения площади от проектной. То есть бывает так, что дольщики еще на этом и обжигаются».

— Предприниматели, юристы имеют на это право, — комментирует существование подобных схем глава «Авангард-Риэлта» Вячеслав Егоров. — Но мне кажется, что это немножко недобросовестно. Застройщик же тоже заинтересован в том, чтобы быстрее все сдать.

Егоров добавляет, что риэлторы со случаями требований компенсаций у застройщика сталкиваются довольно редко, и, как правило, вопрос решается в досудебном порядке: «Редкая стройка сдается вовремя. В наших реалиях сдвиг в полгода от планируемого считается нормой. К таким сдвигам надо относиться с пониманием».

…или необходимая мера для выплаты достойной компенсации?

Айрат Гатин, генеральный директор ООО «Юридический центр «Правосудие», представляет альтернативную точку зрения. По его мнению, подобная судебная практика связана с тем, что в районных судах компенсации по искам к застройщикам значительно снижаются в ходе процесса, в отличие от арбитражного суда. Но физическое лицо само по себе в арбитраж подать не может, и тут возникает необходимый посредник в лице юрфирм.

— Переуступки на юридическое лицо нужны для того, чтобы в арбитраж уйти, — рассказал он. — Эта тема пошла из Москвы, там юристы просекли такую возможность, и появился вал компаний, которые «кошмарят» застройщиков. Здесь это появилось три-четыре года назад, и то «кошмарить» начинают четыре-пять юркомпаний. «Кошмарят»-то кого? «Тандем-Д», «ЖК Победа» и еще пару застройщиков, у кого есть в обороте деньги.

С исками «физиков» ЖК «Победа» столкнулся не первый раз. Сроки сдачи комплекса действительно прошли. Предполагаемая дата завершения строительства переносилась сначала с апреля 2016-го на конец года, а затем — на середину 2017 года. Ранее «Реальное время» подробно писало о том, как дольщики казанских долгостроев через суд требуют компенсации у застройщиков, и дольщики «Победы» оказались в числе самых активных истцов.

Предполагаемая дата завершения строительства переносилась сначала с апреля 2016-го на конец года, а затем — на середину 2017 года. Фото skyscrapercity.com (D_O)

По состоянию на апрель 2017 года сумма претензий только по последним на тот момент 13 искам составляла свыше 40 млн рублей. Средняя сумма одного иска составляла около 700 тыс. рублей, однако в ходе процесса суд зачастую снижает сумму компенсации.

Гатин отмечает, что некоторые дольщики специально для подачи исков в арбитраж регистрируются как индивидуальные предприниматели. Это могло бы объяснить появление ИП Игнатьевой, но, судя по всему, она является профессионалом на рынке недвижимости: упоминание о ней можно найти, к примеру, на сайте Национальной коллегии специалистов-оценщиков.

— Да, можно сказать, что это злоупотребление, — тем не менее заключает Гатин. — Но районные суды тоже неправильно поступают. Почему они так сильно снижают неустойку, а арбитраж не снижает до такой степени?

«Мизерные компенсации в районных судах не позволяют стимулировать выполнение застройщиком обязательств в срок»

Ситуацию проясняет Антон Фурман, глава компании «Фурман и партнеры», занимающейся в числе прочего исками в интересах дольщиков.

— Мизерные компенсации в районных судах не позволяют каким-либо образом стимулировать выполнение [застройщиком] обязательств в срок, — рассказывает он. — Именно поэтому мы видим ситуации, когда застройщик годами не строит дом, а потом может обанкротиться и вообще избавиться от проблем. А переуступка права частично решает проблему в том плане, что вырастает компенсация. Этим объясняется интерес дольщиков к уступке.

Предприниматели продолжают подавать заявления в арбитраж, видимо, рассчитывая повторить московскую практику. Фото Максима Платонова

Он также приводит средние цифры неустоек в зависимости от суда. По словам Фурмана, если сумма иска составляет 500 тыс. рублей, районные суды устанавливают компенсацию на уровне 30—50 тысяч, в арбитраже удается отсудить до 250—300 тыс. рублей.

Как уверяет Фурман, в случае с его компанией дольщик получает «большую часть» от суммы неустойки. «Есть организации, которые работают за 50% от вырученных денег, есть, кто берет большую часть от вырученных денег», — добавил он.

Татарстанский арбитраж не следует примеру московского

Сейчас в компании-застройщике «Победы» затрудняются оценить общую сумму претензий, не в последнюю очередь из-за значительного количества исковых заявлений. По словам Ирины Нафиковой, в общей сложности к ГК «ЖИК» сейчас подано 50 исков в Арбитражный суд РТ и около 200 — в районный суд.

Пока все летние иски ИП Игнатьевой и других юркомпаний оставлены без движения, в основном по формальным признакам — изъяны в исковых заявлениях либо отсутствие надлежащей регистрации договора о переуступке прав требования. Но предпринимателей это не останавливает: они продолжают подавать заявления в арбитраж, видимо, рассчитывая повторить московскую практику.